L' Amministratore del Condominio è un organo creato dall' assemblea condominiale al quale viene conferito il mandato di curare il corretto andamento della gestione comune. La nomina dell'Amministratore è, dunque, prerogativa dell'Assemblea del Condominio, ma, quando per ragioni particolari, tale nomina non può avvenire, provvede l'autorità giudiziaria ad istanza anche di un solo condomino. La figura dell'Amministratore è imposta dalla Legge quando in un edificio ci siano quattro o più proprietari, cioè Condomini (art. 1129 CC). I compiti specifici dell'Amministratore si concretizzano innanzi tutto nella gestione da bonus pater familias dei beni condominiali. Egli dura in carica un anno.

Compiti dell'amministratore

Ai sensi dell'articolo 1130 c.c.: l'amministratore deve:

1. eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei i condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2. disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4. compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Esecuzione delle delibere assembleare

L'obbligo dell'amministratore di eseguire le delibere assembleari si limita a quanto attiene alle parti comuni; eventuali delibere per le quali la posizione di singoli condomini si configura come quella di proprietari esclusivi esulano dai suoi compiti. E' inoltre importante sottolineare che, essendo la deliberazione dell'assemblea immediatamente esecutiva, l'amministratore non è obbligato ad aspettare il decorso dei termini per l'impugnazione (30 giorni).

Ricorso all'assemblea

I singoli condomini possono ricorrere all'assemblea condominiale contro i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri, a norma del art. 1133 c.c. Ovviamente per analogia, anche l'amministratore può rivolgersi all'assemblea condominiale per provocare una deliberazione che sancisca la disciplina da lui adottata per l'uso delle cose comuni, al fine di vincere l'asserita resistenza di uno dei condomini.

Disciplina dell'uso delle cose e dei servizi comuni

L'amministratore è tenuto a disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che sia assicurato a tutti i condomini il miglior godimento. Pertanto egli non ha il potere, per esempio, di portare di propria iniziativa modifiche strutturali all'edificio condominiale, ma ha il diritto, in mancanza di diverse disposizioni dell'assemblea, di detenere le chiavi dei locali comuni, per assicurarne l'uso da parte dei singoli condomini in condizioni di parità.

Assemblea

E' compito dell'Amministratore convocare ogni anno l'Assemblea (art. 1135 c.c.) per:

• la nomina dell'Amministratore;
• l'approvazione del Bilancio Preventivo;
• l'approvazione del Bilancio Consuntivo.

L'Assemblea può essere convocata dall'Amministratore anche quando egli lo ritenga necessario (art. 66 disp. att. c.c.), per esempio nel caso sia necessario provvedere ad eseguire lavori straordinari per i quali l'impegno di spesa supera le previsioni del Bilancio Preventivo. Nel disporre l'Assemblea, sia ordinaria sia straordinaria, l'Amministratore deve convocare, a pena di nullità delle deliberazioni, tutti i Condomini, anche se uno di essi sia proprietario di una unità immobiliare piccolissima (art. 1136 c.c.).

Nomina

E' obbligatoria la nomina dell'amministratore nei condominii con più di quattro partecipanti. Nessun accordo tra tutti i condomini, né alcun regolamento può escludere tale nomina, pena la loro nullità. Ex art. 1136 c.c. quarto comma, è necessario (in prima convocazione) un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio. La giurisprudenza consolidata ritiene applicabile tale norma non solo nel caso di prima nomina, ma anche in quello di conferma dell'amministratore. In seconda convocazione, per le deliberazioni dell'assemblea condominiale concernenti la nomina o la revoca dell'amministratore e necessaria invece una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo dei partecipanti al condominio. Questo principio, è stato formulato con una sentenza della cassazione n. 3952/94 e ha provocato un certo dibattito tra gli operatori del settore.

Riscossione dei contributi

Per la riscossione dei contributi, che deve essere fatta in base al preventivo ed allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante l'opposizione e senza necessità di una preventiva autorizzazione dell'assemblea. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato (art. 63 att. c.c., c 3). Il potere dell'amministratore di ottenere decreto ingiuntivo si riferisce non soltanto ai contributi per spese ordinarie, ma anche a quelli relativi a spese straordinarie. Unica limitazione imposta è che lo stato di ripartizione dei contributi di spesa dovuti dai singoli partecipanti al condominio sia stata già approvata dall'assemblea. Una volta, poi, che il bilancio consuntivo sia stato approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, l'amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate, dovendo gli stessi essere controllati prima dell'approvazione del bilancio, senza che sia ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condomini la facoltà di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza.

Controllo della gestione

L'approvazione, da parte dell'assemblea, dell'operato dell'amministratore, anche in assenza di tutti gli elementi di carattere formale che integrano il procedimento di rendiconto, non può preclude l'azione del singolo condomino volta a controllare la gestione dell'amministratore e la documentazione ad essa inerente. Sui limiti di tale controllo è intervenuta la Suprema Corte puntualizzando che ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre coppia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti.

Rendiconto

L'amministratore alla fine di ciascun anno deve rendere il conto della sua gestione da sottoporre all'approvazione dell'assemblea condominiale. Tale compito può essere assolto senza speciali forme; in particolare è stato rilevato che può essere sufficiente - quanto meno nel caso in cui il conto si riferisce a condominii di modeste proporzioni - che esso, anche se non redatto in rigorosa forma contabile, contenga gli elementi essenziali occorrenti per rendere intelligibile, ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con enunciazione delle spese, suddivise per categorie e ripartite tra i condomini in proporzione delle rispettive quote. La deliberazione dell'assemblea che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'articolo 1137 c.c., terzo comma, non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma della impugnazione della delibera.

Compenso

L' art. 1709 c.c. dispone che il mandato si presume oneroso. In genere la gratuità o meno delle prestazioni dell'amministratore è stabilita dal regolamento. La funzione di amministratore di condominio è assimilabile alla gestione di un mandato con rappresentanza con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e i singoli condomini, dell'art. 1720 c.c. secondo cui il mandante deve, fra l'altro, pagare al mandatario il compenso che gli spetta. Dalla presunzione di onerosità della prestazione deriva che la voce "rimborso forfettario per spese di amministrazione" (presente nei bilanci dei condominii amministrati) include anche il compenso per l'attività esercitata. Si segnala una interessante pronuncia del giudice di pace di Caserta del 2000, per cui l'adempimento dell'amministratore condominiale alla richiesta avanzatagli da un condomino di ricevere copia integrale di una cospicua serie di documenti comporta lo svolgimento di un'attività extra mandato per la quale lo stesso ha diritto ad un compenso aggiuntivo e diverso da quello annuale.

Durata della carica

L'amministrazione dura in carica un anno. È nulla la delibera dell'assemblea che abbia disposto una durata maggiore. L'amministratore può essere tacitamente confermato di anno in anno, in mancanza di nomina di altro amministratore.

Revoca

L'amministratore può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea (art. 1129 c.c. comma secondo);
può essere altresì revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, in tre casi:

1. qualora sia convenuto in giudizio con una citazione o altro provvedimento che esorbiti dalle sue attribuzioni ed egli non provveda senza indugio a darne notizia all'assemblea. In questo caso egli è tenuto anche al risarcimento dei danni;
2. se per due anni non ha reso il conto della sua gestione;
3. se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

Nei casi indicati dal terzo comma dell'art.1129 e dall'ultimo comma dell'art.1131, contro il provvedimento del Tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione. Come per la nomina anche la cessazione per qualsiasi causa dell'amministratore dall'ufficio deve essere annotata in apposito registro.

Amministratore giudiziario

In virtù di quanto dispone il quarto comma dell'articolo 1105 codice civile, se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Sulla richiesta provvede il Tribunale in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore. L'amministratore della cosa comune nominato dall'autorità giudiziaria, al pari dell'amministratore nominato dall'assemblea dei comproprietari, ha il mero compito di amministrare, non già quello di deliberare o di risolvere conflitti di diritti soggettivi tra i vari coninteressati.

Amministratore nominato dall'autorità giudiziaria

Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini (articolo 1129 c.c.); la ratio di questa norma è quella di non lasciare il condominio senza amministratore. Ovviamente, una volta avvenuta la nomina da parte del Tribunale, l'amministratore avrà tutti i poteri ed i doveri di un amministratore nominato dall'assemblea.